Unsplash+

Leen en Bart deelden een verouderd herenhuis op in een duplex appartement voor hun gezin én een appartement voor verhuur. Daarbij stootten ze niet alleen op houtzwam maar ook op strenge verhuurwetgeving. Dekken de huuropbrengsten de renovatiekosten of hebben ze ondertussen spijt van hun project?

Herenhuis gezocht

Eind november 2019 hield ik een positieve zwangerschapstest in mijn handen. Bovendien kreeg je nog maar 1 maand de tijd om van de woonbonus te profiteren. Want die werd afgeschaft op 1 januari 2020. Daarom gingen mijn man en ik op huizenjacht. Ons oog viel al gauw op een smal herenhuis met dakterras in Deurne, net buiten Antwerpen. We werden echter overboden door maar liefst 9 andere koppels.

Net na die teleurstelling polste mijn schoonmoeder of we interesse hadden in een totaalrenovatieproject. Ze had een herenhuis geërfd dat ondertussen niet meer verhuurbaar was: alle huurders vertrokken tegelijk. Maar het huis had veel potentieel en lag pal in onze favoriete Antwerpse wijk. Als we de renovatie aandurfden, was het van ons. Dankbaar namen we het aanbod van mijn schoonmoeder aan. 

Klussen tijdens de lockdown

De kachels en elektriciteit van het herenhuis hadden hun beste tijd gehad. En de achterbouw was in de jaren 50 met goedkope materialen hersteld na een inslag van een V2-bom tijdens WOII. Kortom: er was werk aan. Toch was er ook veel potentieel: drie etages met hoge plafonds en een zolder, eikenhouten vloeren en grote ramen aan de straatzijde.

In de lente van 2020 sloeg corona toe dus gingen wij alvast aan het slopen. En daarna was het ook tijd voor het echte werk met de aannemer. Algauw kwamen er enkele verborgen gebreken naar boven. Zo moesten er op meerdere verdiepingen houten balken vervangen worden: houtzwam was het verdict.

House hacking

De renovatie zou uiteindelijk evenveel kosten als de aankoop van het smallere instapklare herenhuis waar we eerder een bod op hadden gedaan. Maar op de blog Millennial Money had ik jaren geleden een artikel gelezen over house hacking. Daarbij kunnen jonge volwassenen zich een huis in een populaire wijk of stad veroorloven door een deel van het pand te verhuren.

Bovendien vonden Bart en ik het wel een gezellig idee om een huis te delen: we hebben beiden als twintigers gesamenhuisd. Een dak en inkomhal delen met een ander koppel leek ons klein bier in vergelijking met een badkamer en keuken delen met huisgenoten.

Op de website van architectenbureau Sven Taeymans zag ik bovendien hoe de architect met behulp van een nieuwe binnentrap privacy creëerde voor de bewoners van de onderste duplex. Op die manier hoef je de authentieke trap niet te delen en kan je ongegeneerd in je ondergoed naar boven of beneden gaan in je eigen appartement.

 

foto: Alexander Wark – Unsplash

Verhuurwetgeving

In de zomer van 2021 was het tijd voor de intrek in onze eigen duplex. Wat een ruimte! We genoten dubbel en dik. En daarna was het tijd voor de volgende stap: het bovenste duplex appartement klaar voor verhuur maken.

Naast een schuifraam en dakterras, een videofoon en een nieuwe badkamer in de zolderverdieping deden we ook enkele investeringen om de nieuwste huurwetgeving te respecteren. Zo moesten we o.a. een rookluik en brandmeldcentrale installeren. Ook is een groendak verplicht in de stad Antwerpen. We wouden alles volgens de nieuwe regels doen, uit voorzichtigheid maar ook uit respect voor de toekomstige huurders.

Hypotheekvrij leven of huizenhoge kosten?

Begin 2023 was het eindelijk zover: de eiken vloeren helemaal geschuurd, het laatste likje verf RAL 9010 plakte op de muur en het laatste plintje was gelegd. En gelukkig stroomden de reacties op de verhuuradvertentie binnen. Een sympathiek koppel van 26 jaar nam zijn intrek en het huurcontract was getekend. Het voelde fijn om dit  opgefriste pand in de stad te delen.

En wat was de balans op financieel vlak? Het loont dubbel en dik om een deel van je huis te verhuren. De huurinkomsten dekken nu 82% van de hypotheek van onze renovatielening. Concreet lossen we maandelijks € 1100 af en ontvangen we €900 huurinkomsten voor de duplex.

In theorie kunnen we met dit bedrag dus onze hypotheek grotendeels aflossen. Alleen smaakt dit verhuurproject naar meer. Intussen sparen we de huurinkomsten al een tijdje op een gemeenschappelijke spaarrekening. Zo kunnen we binnen 1 à 3 jaar investeren in een nieuw vastgoedproject.

Waar houd je best rekening mee bij house hacking?

  • Niet alle steden laten het toe om een eengezinswoning op te splitsen in meerdere appartementen. Check dat op voorhand bij je gemeentedienst. Wij bouwden drie appartementen en een zolder om naar 2 duplexen, dat is wél toegelaten in Antwerpen.

  • Bij een hoge hypotheek kan je best zelf in de kleinste unit intrekken en terwijl de andere units renoveren. Bereken op voorhand hoeveel huur je kan vragen en hoeveel je hypotheek en eventuele renovatiekosten bedragen.

  • Wil je als huurder zelf je tweede slaapkamer verhuren? Vraag dan eerst toestemming aan je huisbaas en lees je huurcontract na. Sommige eigenaars zien daar geen graten in, zeker als je een wederdienst voorstelt (klusje, graantje meepikken). 🙂