vastgoed

  • Investeren kan je leren: 5 lessen uit 4 jaar beleggen en verhuren

    Foto: Authentic Tales

    Investeren kan je leren! Wij zijn zeker nog geen doorwinterde investeerders. Maar uit drie jaar beleggen en het verhuren van vastgoed leerden we al enkele essentiële lessen. Zowel op mentaal als op financieel vlak.

    Luister je liever dan dat je leest? Je vindt deze lessen ook in de vijfde aflevering van de Vrije Mama Podcast.

    Investeren: 5 lessen uit het hart en de portemonnee

    1. Geef nooit op en werk naar een opwaartse spiraal

    Rendement is een raar beestje. Zowel bij weinig geld als bij overvloed. Zo kunnen schulden al gauw opstapelen door hoge intresten en aanmaningskosten. Dat geeft een pak stress waardoor je nog slechtere financiële beslissingen maakt. 

    Omgekeerd kan 1 meevaller de start zijn van een nieuw begin en zelfs een positieve spiraal. Want met financiële ademruimte krijg je meer zelfvertrouwen en zie je meer kansen. Bovendien zorgt het rendement bij beleggen na een tijdje voor samengestelde intrest, ook wel het rentesneeuwbaleffect genoemd.

    Door die neerwaartse en opwaartse spiralen zie je dat sommige mensen of gezinnen van het ene uiterste naar het andere kunnen gaan en weer terug. Dus geef nooit op als je situatie uitzichtloos lijkt. En durf de stap te zetten naar hulp(verlening).

    2. Het belang van tijd voor rendement

    Zowel bij beleggen als bij vastgoed is je rendement het grootst op lange termijn. Dus houd je investeringen enkele jaren bij voor een maximaal effect. Voor beleggen is 10 jaar, 20 jaar of zelfs 30 jaar een prima horizon. Zo houden wij die indexfondsen bij tot onze kinderen op eigen benen willen staan.

    Voor vastgoed kan je ook best pas denken aan verkopen na 5 à 10 jaar verhuren. Indien je het wil opknappen en met meerwaarde wil verkopen. Of je kan het pand zelfs levenslang bijhouden voor de passieve inkomsten uit verhuur. Zelf denken we niet aan verkopen en houden we ook daar de volgende generatie al in gedachten.

    3. Een risicovrij leven bestaat sowieso niet

    Misschien hoorde je al eens dat je spaargeld veel minder waard zal zijn in de toekomst door de inflatie. Dus zelfs het bekende spaarboekje houdt eigenlijk risico’s in. 

    Dit is de kans op verlies bij passief beleggen, bijvoorbeeld goed gespreid en in indexfondsen die de wereldmarkt volgen:

    • 5% na 10 jaar
    • 1 % na 20 jaar

    Dus hoe langer je je beleggingen kan bijhouden, hoe kleiner de kans op verlies. Daarom beleg je best steeds met geld dat je kan missen. Niet met je spaarpotje voor je dakisolatie binnen 3 jaar of met je buffer voor noodgevallen. 

    4. Denk in oplossingen in plaats van in problemen

    Bij verhuren hoor je vaak deze bezorgdheid: ‘wat als je een vreselijke huurder hebt die de keuken kapot slaat en je hem of haar niet kan buitengooien?’

    Ten eerste zal je als je je pand goed onderhoudt en een marktconforme huurprijs vraagt, normaal gezien de keuze hebben uit enkele betrouwbare huurders.

    Uiteraard bestaat er zoiets als pech. Vertrouw erop dat je dan een goed compromis vindt. Bijvoorbeeld dat als de huurder meteen verhuist je de waarborg inhoudt maar geen verdere stappen zet.

    Bij deze verhalen vraag ik me altijd af: hoeveel huurgeld heeft deze verhuurder in totaal al verdiend voor het rampscenario gebeurde? En hoeveel is hij of zij in totaal verloren? You win some, you lose some. 

    5. Investeren is geven en nemen

    Net zoals bij een relatie geef je bij investeren al iets voor je 100% zeker weet wat het jou zal opleveren. Je geeft veel in de hoop van veel terug te krijgen. 

    Uiteraard kan je reflecteren, je strategie bijstellen en vertrouwen opbouwen. Het is belangrijk om gewoon te beginnen met een bedrag waar je je comfortabel bij voelt en dat je lang kan missen.

    Dan kan je daarna altijd nog je investeringen verhogen of uitbreiden. Net zoals je bij een nieuwe relatie ook eerst vertrouwen opbouwt voor je al meteen ringen gaat kiezen. 

    Wees dankbaar voor wat je al hebt en geniet van de reis!

    Deel jouw lessen over geld

    Investeer jij al ergens in? En heb je er iets uit geleerd? Deel het met me op Instagram onder de gelijknamige post. 

  • Bart en Leen wonen bijna gratis dankzij house hacking

     

    Unsplash+

    Leen en Bart deelden een verouderd herenhuis op in een duplex appartement voor hun gezin én een appartement voor verhuur. Daarbij stootten ze niet alleen op houtzwam maar ook op strenge verhuurwetgeving. Dekken de huuropbrengsten de renovatiekosten of hebben ze ondertussen spijt van hun project?

    Herenhuis gezocht

    Eind november 2019 hield ik een positieve zwangerschapstest in mijn handen. Bovendien kreeg je nog maar 1 maand de tijd om van de woonbonus te profiteren. Want die werd afgeschaft op 1 januari 2020. Daarom gingen mijn man en ik op huizenjacht. Ons oog viel al gauw op een smal herenhuis met dakterras in Deurne, net buiten Antwerpen. We werden echter overboden door maar liefst 9 andere koppels.

    Net na die teleurstelling polste mijn schoonmoeder of we interesse hadden in een totaalrenovatieproject. Ze had een herenhuis geërfd dat ondertussen niet meer verhuurbaar was: alle huurders vertrokken tegelijk. Maar het huis had veel potentieel en lag pal in onze favoriete Antwerpse wijk. Als we de renovatie aandurfden, was het van ons. Dankbaar namen we het aanbod van mijn schoonmoeder aan. 

    Klussen tijdens de lockdown

    De kachels en elektriciteit van het herenhuis hadden hun beste tijd gehad. En de achterbouw was in de jaren 50 met goedkope materialen hersteld na een inslag van een V2-bom tijdens WOII. Kortom: er was werk aan. Toch was er ook veel potentieel: drie etages met hoge plafonds en een zolder, eikenhouten vloeren en grote ramen aan de straatzijde.

    In de lente van 2020 sloeg corona toe dus gingen wij alvast aan het slopen. En daarna was het ook tijd voor het echte werk met de aannemer. Algauw kwamen er enkele verborgen gebreken naar boven. Zo moesten er op meerdere verdiepingen houten balken vervangen worden: houtzwam was het verdict.

    House hacking

    De renovatie zou uiteindelijk evenveel kosten als de aankoop van het smallere instapklare herenhuis waar we eerder een bod op hadden gedaan. Maar op de blog Millennial Money had ik jaren geleden een artikel gelezen over house hacking. Daarbij kunnen jonge volwassenen zich een huis in een populaire wijk of stad veroorloven door een deel van het pand te verhuren.

    Bovendien vonden Bart en ik het wel een gezellig idee om een huis te delen: we hebben beiden als twintigers gesamenhuisd. Een dak en inkomhal delen met een ander koppel leek ons klein bier in vergelijking met een badkamer en keuken delen met huisgenoten.

    Op de website van architectenbureau Sven Taeymans zag ik bovendien hoe de architect met behulp van een nieuwe binnentrap privacy creëerde voor de bewoners van de onderste duplex. Op die manier hoef je de authentieke trap niet te delen en kan je ongegeneerd in je ondergoed naar boven of beneden gaan in je eigen appartement.

     

    foto: Alexander Wark – Unsplash

    Verhuurwetgeving

    In de zomer van 2021 was het tijd voor de intrek in onze eigen duplex. Wat een ruimte! We genoten dubbel en dik. En daarna was het tijd voor de volgende stap: het bovenste duplex appartement klaar voor verhuur maken.

    Naast een schuifraam en dakterras, een videofoon en een nieuwe badkamer in de zolderverdieping deden we ook enkele investeringen om de nieuwste huurwetgeving te respecteren. Zo moesten we o.a. een rookluik en brandmeldcentrale installeren. Ook is een groendak verplicht in de stad Antwerpen. We wouden alles volgens de nieuwe regels doen, uit voorzichtigheid maar ook uit respect voor de toekomstige huurders.

    Hypotheekvrij leven of huizenhoge kosten?

    Begin 2023 was het eindelijk zover: de eiken vloeren helemaal geschuurd, het laatste likje verf RAL 9010 plakte op de muur en het laatste plintje was gelegd. En gelukkig stroomden de reacties op de verhuuradvertentie binnen. Een sympathiek koppel van 26 jaar nam zijn intrek en het huurcontract was getekend. Het voelde fijn om dit  opgefriste pand in de stad te delen.

    En wat was de balans op financieel vlak? Het loont dubbel en dik om een deel van je huis te verhuren. De huurinkomsten dekken nu 82% van de hypotheek van onze renovatielening. Concreet lossen we maandelijks € 1100 af en ontvangen we €900 huurinkomsten voor de duplex.

    In theorie kunnen we met dit bedrag dus onze hypotheek grotendeels aflossen. Alleen smaakt dit verhuurproject naar meer. Intussen sparen we de huurinkomsten al een tijdje op een gemeenschappelijke spaarrekening. Zo kunnen we binnen 1 à 3 jaar investeren in een nieuw vastgoedproject.

    Waar houd je best rekening mee bij house hacking?

    • Niet alle steden laten het toe om een eengezinswoning op te splitsen in meerdere appartementen. Check dat op voorhand bij je gemeentedienst. Wij bouwden drie appartementen en een zolder om naar 2 duplexen, dat is wél toegelaten in Antwerpen.
    • Bij een hoge hypotheek kan je best zelf in de kleinste unit intrekken en terwijl de andere units renoveren. Bereken op voorhand hoeveel huur je kan vragen en hoeveel je hypotheek en eventuele renovatiekosten bedragen.

    • Wil je als huurder zelf je tweede slaapkamer verhuren? Vraag dan eerst toestemming aan je huisbaas en lees je huurcontract na. Sommige eigenaars zien daar geen graten in, zeker als je een wederdienst voorstelt (klusje, graantje meepikken). 🙂